23.10.2022
Разрешение на планирование и разрешение на строительство — это не одно и то же, но и то, и другое должно быть готово до начала строительства.
Письмо, полученное кипрской почтой (также отправленное министру внутренних дел Никосу Нурису среди других получателей), подчеркивает проблему строительных проектов, которые начинаются без предварительного получения разрешения на строительство.
Однако прежде следует подчеркнуть, что данное письмо, написанное неким Владимиром Кузнецовым, который называет себя гражданином Украины, планировавшим купить три квартиры в районе Ермасойи, мягко говоря, оспаривается.
Джанет Зенонос, адвокат, с которой, по утверждению Кузнецова, он имел дело, категорически заявила, что она «никогда не говорила с этим человеком о претензиях, которые он выдвигает по этому поводу». Андреас Гераклеус, архитектор проекта, упомянутого в письме, заверил нас, что здание имеет все необходимые разрешения, и предложил предоставить их по запросу.
Тем не менее, каковы бы ни были достоинства данного конкретного случая, факт остается фактом: иностранец, намеревающийся купить недвижимость на Кипре, утверждает, что его отговорил тот факт, что, по его словам, «пока мы были близки к заключению сделки, я случайно обнаружил… что конкретно это здание не имеет разрешения на строительство и строится незаконно».
Произошло это здесь или нет, было бы утопией утверждать, что этого никогда не произойдет. На самом деле, хотя закон очень четкий и строительство без разрешения является уголовным преступлением, которое может привести даже к тюремному заключению, это происходит, и происходит довольно часто.
«Это замкнутый круг, — говорит Христос Максулис, старший сотрудник Технической палаты Кипра (Etek).
«Проблема в том, что во многих случаях время, необходимое для выдачи разрешения, даже несмотря на то, что предпринимаются усилия по улучшению ситуации, очень велико. И большинство инвесторов и разработчиков нетерпеливы».
Нет ничего необычного в том, чтобы ждать разрешения на строительство 15 месяцев, говорит Максулис. Просто чтобы дать представление о том, насколько это чрезмерно, планируемые сейчас реформы установят ограничение в два месяца для утверждения небольших разработок и до 12 месяцев для крупных проектов. «Если бы время, необходимое для утверждения, можно было бы сократить, то порочный круг был бы разорван».
Проблема в том, что власти, чья работа заключается в том, чтобы налагать санкции за незаконную застройку, — это в основном те же власти, которые так долго одобряют разрешения — поэтому, «чувствуя, что они несут часть ответственности, задерживая», они закрывают глаза . Правительство, конечно, может подавить, но тогда могут возникнуть вопросы о его собственной вине. Кроме того, вряд ли можно было посадить всех в тюрьму, учитывая широкое распространение этой практики.
Незаконное строительство не является правилом, говорит Максулис, но и не является исключением. Архитектор из Никосии Нина Илиасиду сообщила, что, по приблизительным оценкам, 20% проектов могут начаться без разрешения на строительство.
Чтобы отношение властей не выглядело необоснованно снисходительным (даже для Кипра), следует отметить, что существует два вида разрешений: разрешение на строительство и разрешение на строительство.
Хороший способ обобщить разницу, говорит Максулис, заключается в том, что разрешение на планирование определяет, что может быть построено, тогда как разрешение на строительство детализирует, как это будет построено. Первый включает в себя размер (скажем, сколько этажей) и использование здания (будь то жилое помещение, офис и т. д.). Последнее касается в основном технических вопросов, таких как материалы.
Государство гораздо больше заинтересовано в первом, чем во втором. Крайне редко (хотя и не неслыханно) строительство начинается без разрешения на планирование. Действительно, говорит Илиасиду, «после того, как разрешение на планирование будет одобрено, вы получите почти 95 процентов параметров вашего конкретного проекта».
Имея это в виду, особенно когда время имеет решающее значение и деньги на кону, инвесторы и девелоперы могут решить действовать без менее важного разрешения на строительство — и действительно, «если они консервативны и профессиональны», — говорит Максулис, и придерживаться в рамках, уже утвержденных в разрешении на строительство, система работает достаточно хорошо. Разрешение на строительство обычно выдается в середине строительства, и дух — хотя и не буква — закона в целом соблюдается.
Риск возникает, когда разработчики не консервативны, а вместо этого работают в том, что официальный представитель Etek называет «серой зоной», внося небольшие модификации и продвигая все, что им сойдет с рук.
В результате часто получается, что разрешение на строительство, когда оно, наконец, приходит, не распространяется на то, что было построено, но здание уже построено, и уже слишком поздно его менять. В результате получается незаконное здание, на которое никогда не могут быть выданы документы о праве собственности, если только не будут внесены дорогостоящие корректировки, но к этому времени (как это часто случалось в старые недобрые времена) застройщик, возможно, продал квартиры и закрыл свою компанию, оставив покупателей. держит ребенка.
Даже без риска неожиданностей в будущем, иностранные покупатели часто по понятным причинам проявляют осторожность – как следует из письма г-на Кузнецова – когда сталкиваются с этим беспечным способом ведения дел «Это Кипр».
«Для нас, киприотов, мы могли бы принять это», — сказал сертифицированный геодезист Антонис Лойзу. «Но иностранцы, когда вы просите их деньги, не хотят чувствовать себя так: «Я дал вам 100 000 евро, а теперь я завис, потому что у вас нет разрешения».
Киприоты также склонны мириться с бесконечными задержками и бюрократией — вероятно, настоящим злодеем здесь, на втором месте стоит жадность застройщиков — как описывает Илиасиду: «У меня было несколько иностранных клиентов, и они не поверили мне, когда я сказал: « У меня до сих пор нет ответа от городского планирования по поводу нашего заявления. Они не берут трубку». Они думали, что я лгу, они думали, что я плохо справляюсь со своей работой, хотя на самом деле я мог бы сделать 100 телефонных звонков!». Как уже упоминалось, если бы разрешительные документы начали выдаваться своевременно, порочный круг был бы разорван.
Между тем, Максулис советует потенциальным покупателям устроить аудит с независимым архитектором, прежде чем заключать сделку, чтобы узнать, получит ли здание разрешение. То есть ситуация улучшается. Онлайн-подача документов ускорила процесс (Илиасиду слышал о коллегах, получивших разрешение на строительство за считанные недели), в то время как новое законодательство стремится ограничить — возможно, донкихотски — то, как долго государственные служащие могут заставлять заявителей ждать.
«Дела явно лучше», — говорит представитель Etek. «Они такие, какими должны быть? Очевидно, нет… Но они становятся лучше шаг за шагом».
