23.04.2022
Существует много общественных дискуссий об аренде офисных зданий в частном секторе для правительства. С одной стороны, некоторые говорят, что аренда офисов с рынка неэкономична для государства (в эту группу входят Совет подрядчиков, Генеральный контролер и различные оппозиционные политические партии). Другая точка зрения заключается в том, что в зависимости от уровня арендной платы, обеспеченного на рынке, это может быть финансово выгодно для государства.
Четкой границы нет, так как каждый случай зависит от обстоятельств.
Во-первых, использование государственной земли для возведения офисов допустимо при условии, что стоимость земли включена в общую стоимость строительства. Наличие государственной земли не означает, что она свободна/исключена из какой-либо сравнительной оценки. Это серьезная проблема и ошибка, которую необходимо учитывать. Если государство арендует здание, арендодатель должен будет платить подоходный налог, налог на имущество, взнос на оборону и здравоохранение, содержание и т. д. Если государство владеет зданием, оно должно покрыть расходы без вышеуказанного дохода государству.
Еще одним важным соображением является то, что здание может иметь 20-30 лет экономической жизни.
Таким образом, по мере изменения технологии и использования офиса правительство может покинуть здание, которое не подходит (помимо размера). Но если оно принадлежит правительству, оно останется с ним.
Техническое обслуживание является еще одним вопросом, который арендатор должен иметь в виду. В зданиях, сдаваемых в аренду государством (в зависимости от условий аренды), эти расходы обычно берет на себя частный арендодатель, а в противном случае государство должно будет оплатить счет.
Еще одно соображение заключается в том, что не все государственные участки обязательно находятся в подходящем месте или подходящем размере.
Таким образом, это ограничивает большую часть земли, в то время как движение (а также доступность) является вопросом, который создает дополнительные проблемы на и без того перегруженных дорогах.
Это довольно броский лозунг о том, что правительство платит около 20 миллионов евро в год в виде арендной платы, что классифицируется как потраченные впустую деньги, и что только 50% потребностей правительства сдаются в аренду, поэтому мы можем предположить, что отчет Генерального аудитора оценивает, что стоимость аренды может достигать €40 млн. в год, если все правительственные здания сданы в аренду.
На мой взгляд, каждый случай сдачи в аренду/строительство должен сопровождаться анализом затрат и выгод со сравнительными цифрами, поскольку, если имущество сдается в аренду, скажем, на основе дохода в размере 3% годовых от его стоимости, с различными вычетами, сделанными , стоимость снизится до ± 2%, близкой к текущей стоимости заимствования государственных облигаций (которые, похоже, увеличиваются).
В прошлом (после 2013 года, после Bail-in и катастрофы кипрской экономики) я даже предлагал продажу правительственных офисов (на основе подхода «покупка с целью сдачи в аренду»).
Я предложил конкретные здания, подходящие для этого, чтобы уменьшить государственный долг. Вместо этого мы вышли за рамки продуктивного диалога с государственными чиновниками.
В колониальные времена у тогдашнего правительства была политика покупки земли для своих будущих нужд, но с тех пор от этой политики отказались, в результате чего государственная земля теперь быстро сокращается в соответствии с ее размером и местоположением. Это не вопрос государственной политики.
Любое решение должно основываться на финансовых результатах в пользу государства, а строительство новых офисов государством занимает более пяти лет с архитектурными конкурсами, возражениями и претензиями подрядчиков, чего можно избежать, если здания сдаются в аренду.
Здания, которые приходят на ум, — это бывший супермаркет Orphanides в Строволосе, с хорошим доступом, который продается за 30 миллионов евро плюс стоимость переоборудования, скажем, еще 10 миллионов евро, но способный вместить Управление земельного кадастра / планирования и другие общественные службы.
Это будет место за пределами центра Никосии.
Похожим зданием является ИМЦ, годами простаивающий, что уже другой вопрос (сдать в аренду или купить за счет государства).
Есть примеры для рассмотрения во всех этих случаях на условиях аренды.
Антонис Луазу Оценщик недвижимости, консультант по проектам и агент по недвижимости
